Собственность частная, интерес публичный (муниципальный)

В связи с переходом к налогообложению недвижимости, исходя из кадастровой стоимости, вопросы государственной кадастровой оценки и пересмотра кадастровой стоимости удостоились самого широкого внимания, как правоведов, так и правоприменительных органов

Многообразие сфер применения кадастровой стоимости затрудняет ее концептуальное понимание

Вот и Конституционный суд РФ проверил часть 1 ст. 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в Рос­сийской Федерации», о чем при­нято Постановление от 05.07.2016 № 15-П.

Основываясь на ст. 65 Земель­ного кодекса РФ, кадастровая сто­имость появилась для целей нало­гообложения, но в настоящий мо­мент она применяется в различ­ных областях и от ее размера мо­гут зависеть, в частности:

n размер земельного налога (ст. 390 НК РФ), налогов на имущество организаций (ст. 375 НК РФ) и фи­зических лиц (ст. 402 НК РФ) (да­лее – налоги на недвижимость), а также налога на доходы физиче­ских лиц (п. 5 ст. 217.1 НК РФ);

n размер арендной платы при аренде земельных участков, нахо­дящихся в государственной соб­ственности (п. 3 Правил опреде­ления размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за зем­ли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утверж­денных Постановлением Прави­тельства РФ от 16.07.2009 № 582, п. 3 ст. 39 Федерального закона от 08.11.2007 № 257-ФЗ «Об авто­мобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Феде­рации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и др.);

n цена выкупа земельных участков, находящихся в публич­ной собственности (п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ и др.);

n начальная цена предмета аукциона по продаже или аренде земельного участка (п. п. 12, 14 ст. 39.11 ЗК РФ);

n размер платы за сервитут (ч. 10 ст. 32.1 Федерального за­кона от 22.07.2005 № 116-ФЗ «Об особых экономических зо­нах в Российской Федерации», ч. 19 ст. 32 Федерального закона от 07.06.2013 № 108-ФЗ «О под­готовке и проведении в Россий­ской Федерации чемпионата ми­ра по футболу ИБЛ 2018 года, Куб­ка конфедераций ИБЛ 2017 года и внесении изменений в отдель­ные законодательные акты Рос­сийской Федерации» и др.);

n размер платы за снятие за­прета на строительство и рекон­струкцию на земельном участке (п. 3 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О вве­дении в действие Земельного ко­декса Российской Федерации»);

n размер административного штрафа по отдельным составам (п. 10 ч. 1 ст. 3.5 КоАП РФ);

– величина госпошлины за со­вершение нотариальных действий (ст. 333.25 НК РФ).

Подобное многообразие сфер применения кадастровой стоимо­сти затрудняет ее концептуальное понимание. Зададимся вопросом: кадастровая стоимость частного объекта – это интерес собствен­ника или муниципалитета.

Норма Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оце­ночной деятельности в Российской Федерации» не позволяет органам государственной власти и мест­ного самоуправления полноценно обосновать свою позицию относи­тельно определения кадастровой стоимости объектов недвижимо­сти перед комиссией по рассмо­трению споров о результатах опре­деления кадастровой стоимости и оспорить ее выводы в судебном порядке, если эти объекты не явля­ются государственной или муници­пальной собственностью.

Недопустимо ставить интересы публичных образований выше реализации прав частного субъекта

Муниципальное финансирова­ние осуществляется в значитель­ной части за счет поступлений от земельного налога, базу которо­го составляет величина кадастро­вой стоимости земельных участ­ков, образующих объект налого­обложения. Эту величину можно изменить по заявлению собствен­ника участка на основании реше­ния комиссии по разрешению со­ответствующих споров.

Одно из таких решений и воз­мутило администрацию города Братск в Иркутской области. С одной стороны, собственник зе­мельного участка реализовывал свое право установить кадастро­вую стоимость равной рыночной, а с другой – муниципалитет отста­ивал свой интерес на сохранение доходности бюджета.

Совершенно не приемлема по­зиция Конституционного суда РФ о том, что значительное снижение кадастровой стоимости земельно­го участка (особенно если он круп­ный и используется для предпри­нимательской деятельности) мо­жет существенно повлиять на раз­мер налоговых доходов местно­го бюджета и в этом случае соот­ветствующее решение комиссии, принятое по инициативе налого­плательщика, затрагивает права и законные интересы муниципаль­ных образований. Спорная нор­ма, однако, не обеспечивает му­ниципалитету возможности полно­ценно обосновать свою позицию перед комиссией и не позволяет оспорить ее выводы в судебном порядке. В этой мере положения ч. 1 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ не соответствуют Конституции.

Право установления кадастро­вой стоимости земельного участ­ка равной рыночной закреплено на федеральном уровне. Реали­зуя данное право, собственник зе­мельного участка самостоятель­но определяет способ формиро­вания налоговой базы, либо госу­дарственная кадастровая оценка, либо это рыночный показатель.

В комиссию, уполномоченную разрешать вопрос об установле­ние кадастровой стоимости рав­ной рыночной, собственник пре­доставляет соответствующие до­кументы. Члены комиссии прове­ряют законность данных докумен­тов и, в частности, отчет о рыноч­ной стоимости и заключение экс­пертов СРО, в котором состоит эксперт оценщик, составивший отчет. Комиссия проверяет отчет и заключение экспертов на соот­ветствие нормам действующе­го законодательства, применяе­мых методик и правильности ис­ходных данных.

В состав комиссии входят представители ис­полнительной власти субъекта Российской Федерации – они при­званы в состав комис­сии исключительно для соблюдения интересов всех уровней бюджетов на территории данно­го субъекта. Следова­тельно, в равной мере проверяют законность п р е д ­ставленного налогоплательщиком отчета об определении рыночной стоимости. Более того, муници­палитет уведомляется и ему пре­доставляется возможность вы­ражать мнение и представлять контраргументы по исходным дан­ным и применяемым методикам.

Конституционный суд РФ пра­вильно отметил, что различия в ре­зультатах оценки объективно об­условлены. Их нельзя связывать лишь с несправедливыми преи­муществами или со злоупотребле­ниями участников оценочных пра­воотношений. Эти различия могут быть снижены лишь со временем по мере развития профессиональ­ных институтов, накопления дан­ных и формирования судебной практики. Залогом этого является длительное взаимодействие пред­ставителей власти, оценщиков и заинтересованных лиц на основе ясных и устойчивых правил.

Однако Конституционный суд РФ фактически наделил муници­палитеты правом обжаловать ре­шения комиссии.

Есть мнение, что недопустимо наделять муниципальные обра­зования правом оспаривания ре­шения комиссии на том основа­нии, что кадастровая стоимость, установленная решением комис­сии, нарушает интерес муници­палитета в части величины полу­чаемого налога. Это недопусти­мо, поскольку ставит публичные образования выше реализации прав частного субъекта. Это на­рушает баланс интересов публич­ных властей и налогоплательщи­ков при допускаемых злоупотре­блениях участниками оценочных правоотношений. Например, в случае, когда большинство чле­нов комиссии принимают реше­ние пропустить заведомо ложное экспертное заключение или отчет составлен экспертом при умыш­ленном нарушении методик с це­лью существенно снизить рыноч­ную стоимость или когда явно усматривается корыстный сговор большинства, а также в том слу­чае, когда компетентность членов комиссии не позволяет правиль­но и объективно проверить закон­ность представленных докумен­тов, вот именно в таких случаях необходимо предоставлять пра­во на оспаривание комиссионно­го решения. Именно доказывать, что имело место нарушение зако­на, за которое предусматривает­ся административная или уголов­ная ответственности.

Это может привести к общественным волнениям по всей территории России

Но наделять муниципалитет по оспариванию решения большин­ства исключительно на том основа­нии, что в отчете об оценке указана стоимость значительно ниже той, на которую он рассчитывал, это как раз и является нарушением сба­лансированности интересов. Бо­лее того, интересы муниципали­тета защищает в комиссии пред­ставитель исполнительной власти субъекта РФ, а сам муниципалитет предоставляет объективные дан­ные для объективной оценки. Это равно как наделить одного из су­дей в составе президиума оспа­ривать принятое ими постановле­ние. Или разрешить одному граж­данину или жителям одного горо­да оспаривать выборы президен­та, потому что его программа не отвечает интересам муниципали­тета. Есть мнение, что если экспер­ты оценщики нарушат методику и установят стоимость значитель­но выше действительной, публич­ная власть не будет искать ошиб­ки и не будет проявлять интерес по оспариванию принятого решения. Именно в сохранении интереса по соблюдению законности и заклю­чается баланс, когда все участни­ки соблюдают закон, а не оспари­вают законно принятое комисси­онное решение на том основании, что нарушен корыстный интерес. Если суд будет пересматривать ре­шения комиссии исключительно на том основании, что комиссионное решение, принятое большинством, не устраивает получателя нало­гов своим размером стоимости, – это прямой путь к тоталитарности, императивности. Конституцион­ный суд РФ при разрешения дан­ного спора не усмотрел, что част­ный собственник имеет право на оспаривание налоговой ставки на том основании, что она экономи­чески завышена и не выгодна для собственника земельного участка. Размер кадастровой стоимости не является муниципальным интере­сом. Это вопрос федерального ре­гулирования и контроля. Однобоко наделять муниципалитеты отстаи­вать корыстный интерес. Экспер­ты считают, что этот вопрос под­лежит тщательному исследова­нию при внесении изменений в ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», исходя из позиции Консти­туционного суда РФ, в противном случае это будет являться шагом в сторону нарушения конституци­онного равенства всех субъектов. Одно из предложений – вместе с представи­телем исполнитель­ной власти субъекта РФ в комиссию на­правлять лиц из со­става исполнитель­ной власти муници­пального образова­ния, на территории которого располо­жен участок, в отношении кото­рого собственник подал заявле­ние. Также возможно закрепить за муниципалитетом право на об­жалование на том основании, что были грубо нарушены правила и стандарты определения рыночной стоимости, и, если суд установит данные нарушения, дело подлежит повторному направлению в комис­сию для устранения данных нару­шений, поскольку именно колле­гиальное решение с участием всех заинтересованных сторон может установить максимально объек­тивный размер кадастровой стои­мости. В противном случае едино­лично принятое решение судьи по результатам оценки одного судом назначенного эксперта может при­вести к субъективному результа­ту, который не подлежит пересмо­тру, поскольку невозможно назна­чить еще одну судебную эксперти­зу. И как следствие это может при­вести к общественным волнениям по всей территории России.