В Воронеже стал доступен зарекомендовавший себя в других регионах механизм отсроченного приобретения недвижимости

Для большинства жителей мегаполиса квартирный вопрос – это не столько тема для обсуждения творчества Михаила Булгакова, сколько острая жизненная необходимость или серьезная головная боль. Разумеется, строительный рынок в крупных городах изобилует предложением жилой недвижимости от экономкласса до премиум-класса. Однако в условиях, когда среднерыночная цена за квадратный метр превышает размер среднемесячной заработной платы по региону минимум в два раза, говорить о доступности жилья для широких слоев населения не приходится.

Общеизвестно и привычно, что квартиру можно приобрести одним из следующих способов: внести полную стоимость жилья, привлечь заемные средства (в том числе в виде ипотеки) и вступить в долевое строительство. Для тех граждан, кто не рассматривает первый вариант приобретения недвижимости в принципе, а ипотека и «долевка» являются чем-то почти недостижимым или чрезмерно обременительным, стал возможным механизм отсроченного приобретения жилья через вступление в жилищно-накопительный кооператив.

Законодательная основа, регламентирующая деятельность жилищно-накопительных кооперативов, была разработана еще в 2004 году. Именно тогда появился федеральный закон «О жилищных накопительных кооперативах». И в некоторых регионах этот механизм был успешно внедрен. К примеру, в Белгородской области – регионе-лидере, в котором сильны традиции работы жилищно-строительных кооперативов с советского времени, преимущество жилищно-накопительных кооперативов население уже успело оценить.

В Воронеже механизм жилищно-накопительных кооперативов долго не приживался. И только в начале этого года начал работу единственный в регионе жилищно-накопительный кооператив «Доступное жилье», созданный при поддержке ОАО «Домостроительный комбинат». На сегодняшний день это принципиально новый подход к приобретению жилой недвижимости. Это подход, при котором у человека с любым достатком появляется возможность накопить и выплатить полную стоимость квартиры в комфортные сроки: от полугода до 30 лет. О подробностях принципиально нового механизма приобретения жилья мы побеседовали с директором ЖНК «Доступное жилье» Игорем БУТОВЕЦКИМ.

Что собой представляет жилищно-накопительный кооператив

– Игорь Александрович, в чем же состоит принципиальная особенность приобретения жилья в жилищно-накопительном кооперативе?

– Если говорить просто, то жилищно-накопительный кооператив – это инструмент накопления средств для отсроченной покупки недвижимости. Законодательство определяет жилищно-накопительный кооператив как добровольное объединение граждан на основе членства для удовлетворения потребностей членов кооператива в жилой недвижимости путем объединения их паевых взносов. По закону о жилищно-накопительных кооперативах, членство в кооперативе ограничено 30 годами. Жизнь пайщика в кооперативе разбита на два этапа: период накопления пая и период погашения.

В течение первого периода человек накапливает свой пай. Этот процесс зависит от финансовых возможностей члена кооператива и длится до тех пор, пока человек не накопит 50% от стоимости квартиры. После этого у него появляется право на выкуп понравившейся квартиры из свободных в продаже. При этом доступны варианты как готового нового жилья, так и недвижимости, находящейся в долевом строительстве и на вторичном рынке.

Как только человек принимает решение и выбирает квартиру, кооператив из общего паевого фонда приобретает для него эту квартиру. И пайщик уже имеет право вселиться в приобретенную для него квартиру. К примеру, человек накопил миллион рублей на квартиру стоимостью в два миллиона рублей. Оставшиеся деньги добавляет кооператив. После этого человек переходит на второй этап – погашение. Продолжительность этого этапа в соответствии с законом зависит от того, сколько по времени длился первый этап. Максимальный период второго этапа не может превышать первый этап в полтора раза. Таким образом, общая продолжительность членства в кооперативе может достигать 30 лет: первый период – не более 12 лет, второй – не более 18 лет. Подчеркну, что на втором этапе, то есть на этапе погашения, пайщик имеет право вселиться с семьей в квартиру, которую для него выкупил кооператив.

– Если членом становится один из супругов, то кем в таком случае являются второй супруг, дети?

– Членом кооператива может стать любой человек старше 16 лет. Заявителем является один человек, и он вправе разделить свой пай, поскольку это его имущественное право. Пай можно обменять, разделить, передать по наследству. Один человек может накапливать неограниченное количество паев, равно как и приобретать несколько квартир в рамках одного пая. Для этого не нужно дважды регистрироваться.

– По завершении периодов накопления и выплаты «зеленка» может оформляться на несколько лиц?

– Да, разумеется. Супруги могут оформлять собственные доли в пае.

– А как рассчитывается график выплат?

– На первом этапе все индивидуально. Для того, чтобы был конечный ориентир стоимости недвижимости, мы помогаем заявителю определиться, в каком районе и доме он хочет приобрести жилье, какой этаж выбрать, кирпичное или панельное здание. После этого составляется график выплат для первого периода. Подчеркну, что для периода накопления средств это не жесткий, а ориентировочный график платежей.

– То есть в период накопления можно ежемесячно вносить любое количество средств?

– Да, ежемесячный паевый взнос на этапе накопления можно увеличивать до любых размеров. Отправная точка – минимальный платеж в размере 1100 рублей (1000 рублей – минимальный ежемесячный паевый взнос и 100 рублей членский взнос). Соответственно, пока человек не накопил первую половину стоимости желаемой квартиры и не выбрал ее, ежемесячные выплаты индивидуальны.

На втором этапе, когда займ уже выдан и кооператив приобрел для пайщика квартиру, отношения между пайщиком и кооперативом строятся по принципу отношений с банком. Составляется ежемесячный график выплат, и выплаты уже осуществляются в соответствии с ним. При этом у пайщика остается право погасить займ раньше времени.

– Какова процентная ставка по выплатам в период погашения?

– Она равна ставке рефинансирования ЦБ РФ, на сегодня – это 8,25% годовых. Цель работы жилищно-накопительного кооператива – не получение прибыли за счет процентов, а продажа квартир, предложение наиболее выгодного механизма покупки жилья.

– В сравнении с ипотечным продуктом в ЖНК период накопления является фактически льготным, а второй период – погашение – не обременяется колоссальным процентом. Получается, это своего рода выгодная альтернатива ипотеке?

– Членство в ЖНК трудно напрямую сравнивать с ипотекой. Мы не являемся прямым конкурентом для банка, так как банк ориентирован на покупку «сейчас», а мы смотрим в будущее и помогаем накопить.

«Храните деньги в квадратных метрах»

– Каковы могут быть цели вступления в кооператив? Рассматривается ли вступление в кооператив как накопление средств, сбережение их от инфляции?

– Да, мы преследуем, в том числе, и эту составляющую. Мы предлагаем механизмы накопления пая в квадратных метрах, защищая людей от инфляции. Суть накопления в квадратных метрах состоит в следующем: каждый ежемесячный платеж пайщика переводится в квадратные метры. Таким образом, можно выкупить, к примеру, 10 квадратных метров жилплощади по текущей стоимости, и эта площадь закрепится за человеком. Если спустя год или два стоимость возрастет, то последующие квадратные метры человек выплачивает по новой цене. Так что если копить под подушкой, то из-за повышения цен на недвижимость можно и за всю жизнь не накопить.

– Инвестировать в квадратные метры можно только в дома, построенные ДСК?

– В случае приобретения квадратных метров – да. Стоимость любой застройки от компании ДСК известна. С любой другой недвижимостью, тем более вторичным жильем от других застройщиков, мы сделать этого не в состоянии.

Успешный опыт белгородцев в ЖНК был адаптирован в Воронеже

– Как зародилась идея создания ЖНК в Воронеже?

– Идея появилась в стенах ОАО «ДСК». Специалисты комбината провели большую работу по изучению опыта белгородцев. Мы стали понимать, что это востребовано и необходимо. Нет смысла ставить все в зависимость от ипотечного кредитования. Кооператив не подвержен влиянию экономических рисков, лучше реагирует на все изменения, чем банки. Здесь меньше рисков.

– В Воронеже вы единственный жилищно-накопительный кооператив?

– В реестре есть подобные кооперативы, но они так и не заработали и сейчас находятся в стадии ликвидации. Реальных шагов по привлечению пайщиков от них нет и не было. Жилищно-накопительный кооператив – инструмент покупки квартиры. Он может приобрести любую недвижимость, и его выигрышность заключается в том, что он не столь рискованный. При этом ЖНК контактирует с уже устоявшимися застройщиками.

– Получается, что из всех крупных игроков строительной индустрии ДСК первым оценил перспективность и социальный эффект ЖНК?

– Получается, что так. В прессе была информация о намерении крупных строительных компаний создать кооператив. Как показала практика, все это осталось на уровне разговоров. В итоге ДСК решил пойти своим путем.

– Подобные кооперативы могут быть еще созданы?

– Да, это возможно. В России создавалось множество ЖНК – порядка 200 юридических лиц. Из них действуют – десятки. Так что будем конкурировать.

– Вашему кооперативу 9 месяцев. Сколько у вас уже пайщиков?

– Для создания кооператива необходимо 50 пайщиков. У нас сейчас уже 82 пайщика. К настоящему моменту первые 50% от стоимости квартиры накопили 16 человек. И они уже выбирают себе определенное жилье: район, квадратуру, этаж и так далее. Как правило, пайщики смотрят уже готовые квартиры. После выбора конкретной квартиры им предстоит написать заявление в ЖНК на приобретение выбранной квартиры, получить займ от ЖНК и уже вселяться. Для них теперь начнется второй этап – погашение.

– Отсроченная покупка квартиры делает возможным покупку жилья для широких слоев населения?

– Да, разумеется. Наш целевой потребитель – это человек с уровнем жизни ниже среднего, у которого нет возможности получить ипотечный кредит. Мы же предлагаем возможность накопить в течение длительного, а главное, максимально комфортного для человека периода времени. Вторая категория потребителей – люди среднего и высокого дохода. Им мы предлагаем инвестировать в недвижимость и производить накопление в квадратных метрах. В будущем квартира окажется для них дешевле, по сравнению с текущей рыночной стоимостью. Это реальный, осязаемый механизм покупки квартиры.

СПРАВКА

Почему приобретение квартиры с помощью ЖНК доступно каждому?

Для вступления в ЖНК необходимы только паспорт, ИНН, страховое свидетельство государственного пенсионного страхования

Стать членом Кооператива можно с 16 лет. По гражданству, месту жительства, семейному и материальному положению, возрасту ограничений нет.

Залог, справки о доходах и поручители не требуются,.

Низкий размер вступительного вноса.

Чем гарантирована сохранность вкладов пайщиков?

Деятельность жилищно-накопительного кооператива регламентирована федеральным законом «О жилищно-накопительных кооперативах»

Контроль за деятельностью жилищно-накопительного кооператива осуществляет государство, в том числе посредством Центробанка России, и сами пайщики

ЖНК направляет паевые взносы исключительно на приобретение недвижимости. Проведение высокорискованых операций жилищно-накопительному кооперативу запрещено по закону

Кооператив приобретает не менее 80% готового жилья и не более 20% строящегося жилья.

Взаимоотношения между ЖНК и членом Кооператива закрепляются «Договором о паевом взносе».

Все пайщики вносятся в Единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ) и получают соответствующее Свидетельство.

Деятельность ЖНК ежегодно подлежит обязательной аудиторской проверке и контролируется со стороны Федеральной службы по финансовым рынкам.

Каковы размеры взносов членов кооператива?

Вступительный взнос – 500 рублей. Вносится едино­временно.

Ежемесячный членский взнос – 100 рублей. Используется на покрытие текущих расходов Кооператива.

Паевой взнос – денежные средства, которые вносятся членом Кооператива в соответствии с формой участия и договором – мо­жет расходоваться только на приобретение жилья.

Первоначальный паевой взнос – не менее 5 тыс. рублей,

Ежемесячный паевой взнос – не менее 1 тыс. рублей.

Как вступить в ЖНК «Доступное жилье»?

1. Посещение офиса ЖНК, знакомство с документами и условиями членства в ЖНК, получение необходимых консультаций.

2. Принятие решения о вступлении в ЖНК.

3. Заполнение анкеты и подача заявления установленной формы о вступлении в ЖНК. При себе необходимо иметь следующие документы: паспорт (или иной документ, заменяющий его), свидетельство о присвоении ИНН, страховое свидетельство государственного пенсионного страхования.

4. Заключение Договора, составление индивидуальных графиков внесения паевых взносов, согласно сведениям, указанным в заявлении о вступлении.

5. Оплата взносов производится путем внесения денежных средств в кассу ЖНК, либо перечислением на расчётный счёт Кооператива.